بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374 اصلاحی سال 85 ، در صورتی که زمین یا باغی خارج از محدوده­ی شهرها و روستاها قرار داشته باشد (به اصطلاح خارج بافت باشد)، نمی­توان کاربری آن را از حالت زراعی یا باغی به حالت مسکونی یا تجاری تغییر داد، مگر اینکه کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده یک قانون مذکور مجوّز تغییر کاربری را صادر کند و یا اینکه زمینی قابلیت زراعت و باغداری را نداشته باشد و به عبارتی سنگلاخی باشد. مالک یا متصرّف اراضی زراعی یا باغی که بدون مجوّز اقدام به تغییر کاربری می­نماید، علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای زمین یا باغ به قیمت روز آن با کاربری جدید که مورد نظر متخلّف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهد شد. باید اضافه کنیم که در این جرم اداره جهاد کشاورزی نقش شاکی را ایفاء می­کند و بر خلاف سایر جرایم که برای احضار متّهم باید دلایل کافی وجود داشته باشد (ماده 168 قانون آیین دادرسی کیفری)، در جرم تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغی به صرف شکایت شاکی متّهم احضار می­شود.

ممکن است پرسیده شود که چه اقداماتی تغییر کاربری تلقّی می­شوند و چه مواردی مشمول این عنوان مجرمانه قرار نمی­گیرند. در پاسخ باید گفت که رویه بدین ترتیب است که احداث بنا، احداث اتاقک، استخر و پارکینگ در اراضی خارج از محدوده­ی شهرها و روستاها می­تواند عنصر مادی این جرم را تشکیل دهد. در مقابل، در خصوص احداث سرویس بهداشتی و اتاقک جهت نگهداری ابزار و آلات کشاورزی اختلاف نظر وجود دارد و اکثر اختلافات هم در این حوزه است. آنچه مسلم است و قانون حفظ کاربری اراضی مصوب 1374 نیز بر آن صحه می­گذارد این موضوع است که احداث گلخانه­ها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها تغییر کاربری محسوب نمی­شود (تبصره 4 ماده 1). رویه دیوارکشی حریم باغ را نیز تغییر کاربری محسوب نمی­کند.

با توجّه به اینکه قانون حفظ کاربری اراضی در سال 74 تصویب شده است، بنابراین، اراضی و باغهایی که قبل از تصویب این قانون تغییر کاربری داده­اند، مشمول آن نیستند و جرمی در خصوص آنها رخ نداده است. همچنین، باید توجّه نمود که در صورتی که مالک بنایی که قبل از سال 74 در ملک خود ساخته بود را بعد از تصویب این قانون تخریب کند و شروع به نوسازی نماید، عملی غیرقانونی انجام نداده، چرا که حقی مکتسبه برای او ایجاد شده و قانون علی­الاصول عطف به ماسبق نمی­شود، البته مشروط به اینکه بنای جدید در همان ابعاد و مختصات بنای سابق باشد، در غیر این صورت می­تواند فقط نسبت به قسمت مازاد قابل تعقیب باشد.

جرم تغییر غیرمجاز کاربری اراضی از جمله جرائمی است که اختلاف نظرهای زیادی در مورد آن وجود دارد. به طور مثال، برخی از محاکم قائل به مطلق بودن آن و برخی یگر معتقدند که این جرم مقیّد است. علاوه بر این، برخی آن را جرمی آنی می­دانند که می­تواند بعد از گذشت سه سال از تاریخ وقوع جرم و عدم تعقیب مشمول مرور زمان قرار گیرد و برخی دیگر قائل به مستمر بودن آن هستند.

ابوطالب امیرشعبانی